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新制、舊制分不清?3分鐘搞懂房地合一稅

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阿魚與小雅兩位國中同學,下班後在居酒屋相聚,暢談近況。

 

「最近要報稅了,之前剛把老爸給我的房子賣掉,結果今年開徵房地合一稅,什麼新制、舊制,還有不同稅率的,搞得我一個頭兩個大!」阿魚忍不住抱怨,把清酒ㄧ飲而盡。

 

「哎唷!其實沒這麼困難啦!我來幫你算!」小雅挾了口一夜干繼續說。

 

「房屋合一稅,顧名思義,就是把賣掉房地後的獲利,減掉土地漲價總數額,課徵所得稅。」

 

「這次修訂的稅制,是針對不動產的『交易所得稅』,也就是如果出售房地獲利,才需要繳稅給政府。至於新制、舊制的區分很簡單,以今年(105)的11日為分水嶺, 如果你是在這之後買賣獲利,就是新制,之前持有滿2年者則為舊制。」

 

「這麼簡單?」阿魚不可置信驚呼。

 

「是,但注意我剛剛說的,分水嶺中還有『持有滿2年』的規定,很重要!所以我說兩次。」小雅推推眼鏡道。

 

「舉例來說,如果你在10311~『前』取得房子,不管是不是繼承來的,到要賣的時候都適用舊制。但若在10312日到10511日之間取得房子:如果之後持有時間超過2年就適用舊制,但未持有2年就賣出就是用新制。」

 

「我瞭解了,我是在101年取得,今年初賣掉,所以是舊制!那我今年要繳這筆房屋交易稅了!」阿魚問。

 

「只對一半喔,是舊制沒錯,但(舊制本年度的交易,是算在明(次)年的五月併入綜合所得稅申報,你不用急著繳錢啦!」小雅說。

 

「你為什麼這麼瞭解啊?」阿魚問。

 

「因為我在台灣工作這麼久了,好不容易在前年1036月買了一間公寓,但突然想出國唸書,所以打算在今年賣掉,研究一下,發現持有越久,稅率越低!」

 

境內居住者

持有一年以內        稅率 45%
持有兩年以內超過一年        稅率 35%
持有十年以內超過兩年        稅率 20%
持有超過十年 稅率 15%


※自住滿6年,出售超過免稅額(400)者:稅率10%
※調職、非自願離職或其他非自願性因素,以及與營利事業合建於二年內出售者:稅率20%

 

非境內居住者

持有一年以內 稅率 45%
持有超過一年 稅率 35%

 

※境內居住者與非境內居住者的區別?

境內居住者是指符合下列條件之ㄧ者:

(1)在中華民國境內有住所,並經長居住中華民國境內者。

(2)在中華民國境內無住所,而於一課稅年度內在中華民國境內居留合計滿183天者。

不符合上述兩項者,屬「非境內居住者」。

 

小雅喝了口啤酒:「不過我是新制,跟你不一樣,如果賣掉的話,我要在所有權完成移轉登記隔天的30天內向國稅局申報!」

 

「對了,我記得你阿爸還有在南投種水梨對吧?房地合一稅有排除農地農用喔!改天上山再去吃你家的梨子!」小雅補充。

 

阿魚拍胸脯大聲道:「那有什麼問題?感謝老同學的解說,今年報稅不用煩惱啦,這頓我請!」

 

「一言為定!大家明天繼續為新台幣努力,乾杯!」

 

新制房地合一稅如何計算?

1.稅基:

賣價成本(買價)-相關費用土增稅漲價數額 =稅基(獲利金額)

※計算交易所得稅時,若符合自用住宅相關條件者,獲利金額可扣400萬免稅額。

 2.交易所得稅計算

稅基x 稅率 = 交易所得稅

 

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